Riskbeskrivning

Fundbricks.com ApS ("FundBricks.com" eller "Fundbricks" eller "Fundbricks") marknadsför via en onlineplattform ("plattformen") ett antal investeringar ("investeringar") i aktier ("aktier") eller syndikerade lån ("lån"). Investeringarna har det gemensamt att de baseras på färdiga fastigheter eller fastighetsprojekt som underliggande tillgång. Investeringarna som presenteras på plattformen är ofta olika typer av högkvalitativ finansiering till privata fastighetsbolag eller byggherrar ("projektägare" eller "företag") med inga eller begränsade säkerheter.

Alla investeringar är riskfyllda och investerare riskerar att förlora hela eller delar av sin investering. Investeringar i aktier och lån som marknadsförs via plattformen kan i allmänhet beskrivas som höga, eftersom ingen finansiell rådgivare eller annan aktör direkt eller indirekt rekommenderar investeringarna. Fundbricks ger inga garantier för investeringar eller lån som investerare gör och uppmanar investerare att investera försiktigt.

Fundbricks uppmuntrar också investerare att söka personlig rådgivning från professionella rådgivare, inklusive investeringsrådgivare, revisorer, advokater etc. och att genomföra oberoende analyser och forskning innan de agerar på grundval av den information som Fundbricks tillhandahåller. Fundbricks kan inte garantera investerare att den information som tillhandahålls är korrekt eller fullständig. Fundbricks garanterar inte på något sätt att en åtgärd som en investerare vidtar på grundval av information som publiceras på plattformen blir framgångsrik. Allt material som publiceras via plattformen är därför utarbetat av Investbricks och är endast avsett för följande typer av investerare:

1. Erfarna fastighetsinvesterare som förstår de risker som är förknippade med investeringarna;
2. Investerare som har sökt råd från professionella rådgivare och experter med förståelse för de risker som är förknippade med investeringarna.

Lånet kan kombineras med en säkerhet i form av en pant i aktier eller fastigheter, ett borgensåtagande, företagsgarantier eller andra säkerheter. Observera att säkerheterna i denna typ av investeringar ofta är underordnade och/eller av begränsat ekonomiskt värde. En investering i aktier kan inte kombineras med något separat värdepapper. Som aktieägare finns det vanligtvis ingen möjlighet att återkräva investerat kapital såvida det inte finns tillräckligt med kapital i aktiebolaget för att uppfylla alla skyldigheter gentemot sina fordringsägare och aktiebolagets styrelse och bolagsstämma beslutar om utdelning.

Både aktie- och låneinvesteringar är vanligtvis beroende av att det underliggande fastighetsprojektet presterar som förväntat för att investeringen ska ge den budgeterade avkastningen. Projektägare kan till exempel sakna den ekonomiska kapaciteten att hantera större projektavvikelser, t.ex. budgetförskjutningar, förseningar osv. Alla garantier är ingen garanti för att investeraren får tillbaka det investerade kapitalet eller att en avkastning uppnås. Investerare bör vara medvetna om att hela investeringen kan gå förlorad.

Investeringar i både aktier och lån omfattas inte av insättargarantin eller reglerna för investerarskydd, vilket innebär att investeraren inte kan få någon ersättning enligt dessa regler om projektägaren eller bolaget går i konkurs eller på annat sätt har betalningssvårigheter.

Investerarskydd är ett löfte från staten att kompensera investerare för förlusten av finansiella instrument och medel som innehas av banker och andra finansiella institut, till exempel om institutet går i konkurs. Insättargarantin täcker medel på vissa konton och ger ersättning till insättaren om vissa finansinstitut, t.ex. banker, går i konkurs eller om FSA beslutar att insättargarantin ska aktiveras.

Utöver de risker som är förknippade med själva investeringsinstrumenten, dvs. aktier eller lån och säkerheterna, är de viktigaste riskerna förknippade med projektägaren, dess finansiella resurser, projektet, leverantörer och entreprenörer, alternativa finansieringskällor, externa faktorer och ekonomiska cykler, myndighetsgodkännanden osv. Nedan har vi beskrivit de vanligaste riskfaktorerna som anses kunna påverka denna typ av investering. De riskfaktorer som nämns är inte rangordnade och listan är inte uttömmande. Ytterligare risker och osäkerheter kan finnas för varje investering.

Det är viktigt att analysera de potentiella riskerna med den aktuella investeringen och väga dessa mot den förväntade avkastningen. Det är först när du har gjort detta och vägt din personliga ekonomiska situation mot den förväntade avkastningen som du kan fatta ett välgrundat investeringsbeslut.

Risker i samband med investeringar i aktier

Avkastningsrisk

När du investerar i aktier betalas avkastningen vanligtvis ut i form av utdelningar. Det finns dock flera typer av risker som kan påverka projektägarens verksamhet negativt och det finns ingen garanti för att bolaget kommer att kunna uppnå en vinst som gör det möjligt att göra en utdelning. Som aktieägare finns det vanligtvis ingen möjlighet att återkräva investerat kapital, såvida det inte finns tillräckliga medel i bolaget för att tillfredsställa alla fordringsägare, både på kort och lång sikt, och bolagets styrelse och bolagsstämma beslutar om en utdelning.

Aktieägare med kontrollerande inflytande

Det finns en risk att en kontrollerande aktieägare beslutar, eller underlåter att besluta, om vissa åtgärder som strider mot de övriga aktieägarnas intressen, till exempel genom att den kontrollerande aktieägaren inte väljer att besluta om en förväntad utdelning eller genom att bolaget drivs på ett icke ändamålsenligt sätt.

Risk för utspädning

Bolagsstämman kan besluta att emittera nya aktier, vilket kan leda till att de befintliga aktieägarnas andelar av ägandet och rösträtten i bolaget späds ut.

Aktiens värde vid försäljning

Bolagets aktier är vanligtvis onoterade aktier som inte är upptagna till handel på någon marknadsplats. Aktieägare som vill sälja sina aktier (förutsatt att detta är möjligt enligt bolagets bolagsordning) löper risken att marknadsvärdet på deras aktier inte motsvarar deras anskaffningskostnad eller en uppskattad värdering vid varje given tidpunkt. Dessutom finns det en risk att det inte går att hitta en köpare.

Risker i samband med investeringar i lån

Risk för utebliven återbetalning

När det gäller en investering i lån betalas avkastningen vid återbetalning av lånet plus eventuella räntebetalningar, kombinerat med eventuell tidigare genomförd amortering. Det finns dock flera risker som kan påverka projektägarens verksamhet negativt och det finns ingen garanti för att projektägaren kommer att kunna uppnå en vinst som möjliggör återbetalning. Investeringarna är beroende av att projektägaren har tillräckliga medel för att uppfylla sina skyldigheter och att projektägarens ledning eller styrelse faktiskt gör återbetalningarna.

Risker i samband med säkerheter

De säkerheter som ställs i samband med lånen kan i praktiken ha ett ytterst begränsat ekonomiskt värde och garanterar inte på något sätt investerarens kapital. Exempelvis är värdet av aktiepantsättningar och företagsinteckningar beroende av att företaget har underliggande realiserbara tillgångar, medan ett efterställt fastighetsinteckningslån är beroende av att fastigheten kan realiseras till ett pris som gör det möjligt att fullgöra alla förpliktelser gentemot den primära hypoteksinnehavaren och att det finns ett överskott av kapital. Som investerare måste du bedöma varje säkerhet noggrant, och oavsett hur bra säkerheten är bör du räkna med att det kommer att ta tid att få tillbaka ditt kapital i händelse av en realisering av inteckningen. Det finns en risk för att pantet kan visa sig ha inget eller ett begränsat värde.

Risker i samband med aktivering av garantier

Det är vanligt att ett moderbolag garanterar ett lån som säkerhet för långivarna (investerarna). Garantens finansiella ställning behöver dock inte vara stark och/eller kan försämras efter det att garantin lämnats, vilket kan försämra investerarnas möjligheter att få betalning från garanten.

Risker förknippade med misslyckad refinansiering och ytterligare finansiering.

Om ytterligare kapital behövs kan det vara svårt för projektägaren att skaffa ytterligare finansiering om det finns flera löften. Potentiella finansieringskällor kan avskräckas från att låna ut pengar om det finns ett stort antal säkerheter. Om ett projekt inte går enligt planerna har projektägaren dessutom ofta svårt att få ytterligare finansiering. Detta kan leda till att projektet inte kan slutföras och/eller att projektägaren blir insolvent.

Risk för lägre avkastning vid förtida inlösen

För vissa lån kan det finnas en möjlighet för projektägaren att lösa in lånet i förtid, vilket kan resultera i en lägre total avkastning för investeraren än om lånet och räntan hade återbetalats på det budgeterade återbetalningsdatumet.

Risker i samband med oförmågan att överlåta ett enkelt skuldebrev

Lånen bygger på enkla skuldebrev som inte kan överlåtas eller pantsättas. Detta innebär att det inte finns någon möjlighet för investeraren att sälja sitt lån, vilket innebär att det investerade kapitalet är bundet under lånets löptid.

Ränte- och optionsavkastningsrisker

Om marknadsräntorna förändras kan räntebärande investeringar bli mindre attraktiva som investeringsinstrument om alternativa investeringsmöjligheter erbjuder högre avkastning. Marknadsräntorna är också mycket svåra att förutsäga på längre sikt.

Risker i samband med förfall

Kreditrisken är svårare att bedöma för ett långfristigt lån än för ett kortfristigt lån. De flesta riskfaktorer förstärks av det långfristiga lånets löptid jämfört med det kortfristiga lånets löptid.

Affärsrelaterade risker

Kommersiella risker

Inkomster från ett fastighetsprojekt genereras främst genom ett positivt driftsresultat, en värdeökning eller genom att sälja fastigheten på marknaden. Det finns dock en risk att projektägaren förvärvar eller investerar i mindre attraktiva projekt, vilket leder till höga vakansgrader, låg eller obefintlig värdeökning eller att det inte går att hitta köpare. Faktorer som påverkar den kommersiella framgången är bl.a. läge, skick, finansiering, marknad, räntor, årstid, utbud, utveckling, kompetens och erfarenhet, underleverantörer, myndighetsgodkännanden (t.ex. lokalplan och bygglov) osv.

Risker i samband med avsaknad av historik

Många projektägare har ingen eller begränsad historik, vilket försvårar riskbedömningen eftersom det är svårare att dra några slutsatser om projektägarens reviderade årsredovisningar, finansiella styrka, betalningsförmåga, betalningsvilja, skattebetalningar, allmänt underhåll osv.

Risker i samband med konkurrenter

Eftersom projektägare verkar på en konkurrensutsatt marknad med många starka aktörer finns det en risk att projektägaren saknar tillräckliga resurser och kompetens för att få tillgång till attraktiva fastighetsförvärv och projekt med goda avkastningsmöjligheter. Otillräcklig kompetens och begränsade resurser kan påverka projektets kommersiella utsikter negativt.

Risker i samband med (brist på) finansiering

Projektägaren är ofta beroende av externa parter för eventuell slutfinansiering och refinansiering samt för att få tillgång till byggkrediter. Projektägaren är således beroende av bankernas och/eller hypoteksinstitutens bedömning av marknaden, projektet, projektägaren osv. för att få den finansiering som krävs för att slutföra sina projekt.

Operativ risk

Eftersom vissa Investeringar innefattar långsiktigt ägande av fastigheter för att generera intäkter finns det en risk att rörelseresultatet kan påverkas negativt av förändringar i fastigheternas driftskostnader för till exempel uppvärmning, städning, vatten, el, fastighetsskatter, avgifter, försäkringar, administration och annat underhåll. Om kostnaderna ökar kan rörelseresultatet påverkas negativt av minskade intäkter, till exempel på grund av ökad vakansgrad i fastigheten, eller att intäkterna inte ökar i samma takt som kostnaderna. Ett sämre rörelseresultat än förväntat kan ha en negativ inverkan på projektets avkastningspotential.

Risker i samband med byggnation och myndighetsgodkännande

Projektägaren och dess entreprenörer kan stöta på byggproblem under produktionen av fastigheter, vilket kan leda till ökade kostnader för projektägaren. Byggnadsrisker kan till exempel uppstå i samband med driftsättning, kontraktsförhandlingar, byggteknik, kostnadsbudgetering, väderförhållanden, geotekniska bedömningar, geografi, planering och logistik.

Det finns också risker förknippade med att erhålla nödvändiga myndighetsgodkännanden om projektägaren inte erhåller nödvändiga godkännanden (t.ex. lokalplan och bygglov) eller om dessa överklagas.

Prisrisk

Fluktuationer i marknadspriserna kan öka kostnaderna för ett byggprojekt, till exempel när det gäller byggmaterial, personal och anlitande av entreprenörer. Detta kan påverka byggprojektets förmåga att slutföras i tid och inom budget.

Geografisk risk

Projektägare kan förvärva fastigheter på olika geografiska marknader eller vara inriktade på vissa specifika geografiska marknader. Hur en viss marknad har utvecklats historiskt är ingen garanti för att denna utveckling kommer att fortsätta, vilket innebär att utbud och efterfrågan kan utvecklas på olika sätt på olika marknader eller inom samma geografiska marknad. En negativ utveckling på en marknad eller en sämre utveckling jämfört med jämförbara marknader kan ha en negativ inverkan på projektägarnas lönsamhet och finansiella ställning.

Motpartsrisk

Många gånger är en projektägare beroende av en tredje part för produktion och konstruktion. Projektägaren löper därmed risken att motparter inte uppfyller sina åtaganden, vilket i sin tur kan påverka projektets förutsättningar. Möjliga risker är produktionsstörningar, förseningar och insolvens. Eventuella förskottsbetalningar till en entreprenör som senare går i konkurs innebär en risk för att projektägaren själv blir insolvent.

Risk för samarbete

Vissa projektägare äger en fastighet eller ett projekt tillsammans med flera andra aktörer. Det finns därför en risk för att det uppstår meningsskiljaktigheter eller konflikter mellan parterna, att parterna inte respekterar sina förpliktelser gentemot varandra eller att projektet blir beroende enbart av den ena partens finansiella ställning. Oenighet och bristande uppfyllelse av skyldigheter kan ha en negativ inverkan på projektägarens förmåga att t.ex. slutföra byggandet, avyttra fastigheten eller driva verksamheten på ett lämpligt sätt.

Organisatorisk risk

Mindre projektägare förlitar sig ofta på en eller ett fåtal nyckelpersoner vars kompetens och kunskap om verksamheten är avgörande för projektägarens fortsatta utveckling och ledning. Dessa personer kan vara både nyckelpersoner och ägare med stort inflytande, vars intressen inte alltid överensstämmer med investerarnas. Dessutom kan projektägarens eller dess dotterbolags verksamhet påverkas negativt om en eller flera nyckelpersoner av någon anledning inte kan eller vill vara knutna till projektägaren.

Miljörisk

Projektägaren tar alltid en miljörisk när han eller hon förvärvar en fastighet. Om gifter eller liknande ämnen påträffas och det uppstår krav på sanering kan detta medföra betydande kostnader. Projektägaren riskerar också att hållas ansvarig för miljöskador som uppstår på fastigheten.

Risker i samband med tvister

Det kan uppstå rättsliga tvister och rättstvister där projektägaren är part. Risken är att sådana tvister kan utfalla till den andra partens fördel, vilket leder till betydande kostnader för projektägaren.

Risk för förlust av anseende

Om en projektägare av någon anledning blir föremål för negativ press eller liknande kan det påverka hans eller hennes förmåga att bedriva verksamhet. Detta kan leda till svårigheter att slutföra byggprojekt eller att hyra ut vakanser i byggda fastigheter och påverka projektägarens förmåga att göra betalningar till investerare negativt.

Kreditrisk

Om projektägarens kunder hamnar i ekonomiska svårigheter eller av någon annan anledning inte betalar i tid kan detta påverka projektägarens förmåga att uppfylla sina skyldigheter gentemot investerarna.

Risker i samband med koncentration

För mindre projektägare är verksamheten vanligtvis koncentrerad till ett eller ett fåtal projekt, vilket innebär en ökad risk på grund av den låga diversifieringen av portföljen. En negativ händelse som påverkar ett eller flera projekt i portföljen negativt kan påverka projektägarens och/eller koncernens resultat i större utsträckning än om en liknande händelse skulle inträffa i ett större företag med en mer diversifierad portfölj.

Risker i samband med värdering

Värdet av en eller flera fastigheter eller projekt i projektägarens portfölj kan försämras till följd av till exempel förändringar i marknadsförhållandena eller nedskrivningar som är relaterade till fastighetens skick. Om värdet försämras kan det bli svårt för projektägaren att sälja fastigheten med vinst eller att skaffa ny finansiering om fastigheten inte kan användas som säkerhet, vilket potentiellt skulle kunna försämra både projektägarens finansiella ställning och investerarnas säkerhet.

Risk för skadeståndsskyldighet

Allt ägande medför ansvar. För en projektägare kan fastigheten skadas av brand, vattenskador eller andra orsaker. Dessutom kan projektägare genom vårdslöshet orsaka skador på personer eller annan egendom och miljöskador, för vilka projektägaren kan hållas ansvarig. Bristande försäkringsskydd kan också leda till oförutsedda kostnader. Ansvar eller annat ansvar för sådana skador kan också uppstå vid personskador och skador på andras egendom eller ansvar för att sanera miljöskador. Var och en av dessa risker kan ha en väsentlig negativ inverkan på projektägarens verksamhet, resultat och finansiella ställning.

Ränterisk

Utvecklingen på finansmarknaderna kan påverka marknadsräntorna, vilket kan leda till ökade räntekostnader som kan påverka projektägarens avkastningsutsikter och finansiella ställning negativt.

Valutarisk

En projektägare kan vara utsatt för fluktuationer i växelkurser, till exempel om projektägaren är verksam i andra länder eller om vissa av de motparter som projektägaren arbetar med är verksamma i andra länder. Fluktuationer i växelkurserna kan därför påverka projektägarens resultat och finansiella ställning.

Konjunktur- och avyttringsrisker

Eftersom vissa projekt är beroende av att realisera tillräcklig värdetillväxt för att uppnå budgeterade avkastningsmål finns det en risk att konjunktursvängningar minskar den totala efterfrågan, vilket kan leda till fallande fastighetspriser eller en minskning av antalet potentiella köpare. Det finns också en risk, oberoende av den ekonomiska konjunkturen, att projektägaren inte kan hitta köpare på grund av felaktig prissättning, förändringar i infrastrukturen, politiska beslut osv.

Likviditetsrisk

Projektets betalningsskyldigheter i samband med investeringar samt amorterings- och räntekostnader kräver god likviditet. Om en projektägare inte har tillräcklig likviditet för att uppfylla sina betalningsskyldigheter kan projektets löpande drift, finansiella ställning och resultat påverkas negativt. Oavsett fastighetens och projektets kvalitet kan en sådan likviditetsbrist leda till insolvens och konkurs.

Investeringsrisk

En projektägare kan vid förvärv av mark eller ett projekt förvärva ett företag eller en fastighet som kan ge upphov till skulder och innehålla tillgångar som påverkar projektägarens finansiella ställning negativt.

Politisk risk

Förändringar i lagar och förordningar, inklusive skatter, fastighets-, bolags- eller andra bestämmelser, kan påverka projektägarens förmåga att fortsätta sin verksamhet, vilket väsentligt kan påverka projektägarens finansiella ställning och förmåga att slutföra projekt och återbetalningar.

Risker som är förknippade med tidiga projektfaser

Många projekt befinner sig i ett tidigt skede, vilket ökar risknivån eftersom osäkerheterna är fler och har större potentiell inverkan. Exempel på sådana osäkerheter är i) avsaknad av kreditbeslut från bank eller annan finansieringskälla, ii) finansiering på kort, medellång och lång sikt, iii) avsaknad av bygglov, lokalplan eller andra myndighetsgodkännanden, iv) avsaknad av avtal med entreprenör, v) avsaknad av avtalsgrund, t.ex. köpeavtal, hyresavtal, som är juridiskt bindande och/eller har ett verkligt realekonomiskt värde, vi) avsaknad av en överblick över hur marknaden kommer att se ut eller utvecklas när projektet kommer att säljas, färdigställas, refinansieras osv.

‍